건설사 신용악화·미상환 위험 등 부작용 우려


  • 아파트 중도금 대출 규모가 큰 폭으로 늘고 있다. 건설사들의 아파트 분양 물량이 올 들어 집중적으로 쏟아진 탓이다.

    2~3년 뒤 아파트 입주 대란이 예고되는 가운데 중도금대출 폭증으로 인한 건설업 신용악화, 분양취소, 대출 미상환 등의 부작용을 우려하는 목소리도 높아지고 있다.

    6일 이휘정 하나금융연구소 수석연구원의 보고서에 따르면 올해 9월 기준 중도금대출 잔액은 41조6000억원이다. 

    지난해 말(32조5000억원)과 비교해 9조1000억원 증가한 것으로, 올 3분기까지 이뤄진 은행권 주택담보대출 순증액(18조3000억원)의 절반 수준이다.

    이와 관련해 이 연구원은 "올해 신규분양시장 호조세가 이어지며 건설사의 밀어내기식 분양이 쏟아진 데 따른 결과"라고 설명했다. 

    실제 올 신규 아파트 분양물량은 약 49만호로, 역대 최고 수준이다. 정부가 세운 중장기 주택공급계획상 물량인 연평균 27만호를 훌쩍 넘는다.

    이같은 상황에 업계는 2~3년 뒤 입주시점에선 미분양 물량이 증가하는 등의 공급과잉 부작용을 우려하고 있다. 특히 이 과정에서 발생하는 중도금대출이 분양취소나 건설업 신용악화 등의 부작용을 연이어 불러올 수 있기 때문이다.

    문제는 이 과정에서 발생하는 중도금대출이 분양취소나 건설업 신용악화 등의 부작용을 일으킬 수 있다는 점이다.

    중도금대출은 시공사가 보증을 제공하고 아파트 분양 계약자는 개별심사 없이 중도금이나 잔금을 대출받는 방식이다. 개인의 상환능력을 따지지 않아 주택 가격변동이나 대출 규제 변화에 크게 흔들리는 구조다.

    만약 입주시점에 공급과잉으로 인한 주택가격 하락이나 대출규제 강화 등이 발생하면 대출 미상환 위험이 커질 수 있다. 

    또 입주 때보다 분양가가 낮아지며 분양계약 취소 등의 분쟁이 잇따를 시 대출 건전성이 악화될 수도 있다.

    중도금대출이 시공사의 보증 형태로 이뤄지는 만큼 건전성 악화로 인한 건설사들의 연쇄 신용위험 악화 가능성도 우려된다.

    이 연구원은 "통상 아파트를 분양받는 사람은 전체 매매대금의 60~70%를 2년여에 걸쳐 중도금으로 분할 납부한다"며 "올해 분양 물건에 대한 중도금대출은 앞으로 2년여간 계속 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

    그는 "집단대출을 구성하는 잔금·이주비·중도금대출 가운데 가장 위험한 게 중도금대출"이라며 "집단대출의 세부유형별 모니터링을 강화해 위험을 예방할 필요가 있다"고 지적했다.